北京新房，卖不到销售指导价

这是严肃君的第608篇推送

距离上半年冲刺KPI，只剩最后一个月窗口期了。

(资料图)

统计数据显示，2023年1-5月北京新房市场成交22958套，同比上涨48%；成交均价60653元/㎡，同比上涨5%。

看起来量价齐升，但严肃君发现---

北京的新房项目，大多卖不到销售指导价，甚至在有意识的带节奏降价抢跑。

以1-5月成交top50为样本，以近两年入市的在售新盘为主，尾盘在售的限竞房，以及纯别墅项目，因为销售节点和产品特殊性，暂不讨论；

没有明确销售指导价的，以最近一次预售证平均售价为准。

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楼市下行期，谁还在顶格卖房

首先要明确的是，就北京新房市场而言，销售指导价更像是“限高价”，当年的隐形红线，可以卖不到，但不能超。

从真金白银的成交数据来看，1-5月份北京新房还能顶格卖房的项目集中在3个区域，分别是东城、西城、海淀。

海淀甚至还出了唯一一个“涨价”卖的项目---栖海雲颂。销售指导价8.2万/平，但成交均价达到8.3万/平。

纠其原因，栖海雲颂截至目前已网签房源，以87㎡、93㎡小户型为主，是所有户型里面单价定的最高的，基本在8.35万/平左右。

而定价只有8万出头的121㎡、129㎡基本还有7成待售。

放心，等全部房源售出后，销售均价一定会稳定在8.2万/平。

02

降最狠的价，卖最多的房

降价幅度超过10%的新房项目，主要集中在房山、门头沟、石景山、昌平和丰台的部分板块。

重点说说新房扎堆的昌平和丰台。

作为海淀的后花园，昌平新房好不好卖，取决于与海淀产业园区的距离，更确切的说，是与后厂村的距离。

文源府、紫金书院是唯二成交均价过6万的项目，而随着与后厂村直线或者通勤距离的拉长，新房项目不仅成交均价的绝对值在缩小，降价幅度也在加大。

至于丰台，永定河两岸，是两个世界。

永定河以西，上榜的是龙湖建工九里熙宸，成交均价5.7万/平，对比销售指导价6.5万/平，降幅达12.3%；

永定河以东，除了华曦府，上榜项目成交均价全部在8万/平+，6公里13分钟的路程，差价近3万/平。

永定河以东，目前在售新房项目扎堆区域有两个。

一个是西四环到西五环之间，比的是与丽泽远近，讲的是产业辐射红利，看的是未来发展；

今年新拿地的青塔地块，销售指导价给到了8.5万/平，相当于区域内抬了一手，同时在售的七八个新房项目都同时松了一口气。

一个是南二环到南四环，比的是与内城远近，讲的是城市界面和配套成熟度，看的是当下占有。

从销售指导价上来看，二环外北京悦府、端礼著、北京瑞府为第一梯队，在10.9-11.2万/平之间，北京瑞府这个城市界面吧确实影响挺大，只卖到了10万出头；

三环外大红门两项目是第二梯队，9万/平左右，中海跑量，金茂拼价；四环外的建发璟院是第三梯队，成交价约8万/平。

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一个没想到的事实

西红门确实越卖越贵了。

同样都是销售指导价6.6万/平，西红门橡树湾一期成交均价6.2万/平，二期就上浮到了6.4万/平，不知道5月6日新拿的地块能否卖到6.6万？

不得不说，大兴在西红门的节奏拿捏的很稳。作为大量上新的纯新板块，不着急不扎堆，错开入市时间，避免贴身竞争，导致价格踩踏。

从21年10月份橡树湾一期开始，22年出了御景星城、橡树湾二期，23年出了橡树湾三期。

与此同时，不断释放板块规划和配套利好。

先是19号线支线西红门站点确定，补足区域内交通短板，这位置更是直接利好橡树湾项目；

接着是明确将引入北京市第四中学、北京市西城区黄城根小学，大概率位于6003和6041地块，除此之外，还有6004/6007/6029/6042四块托幼用地。

从目前流出北京2023年预计供应73宗宅地表来看，上图中剩余的住宅地块都不在内，应该会在明年才陆续上架。

不冒进，不急躁，非常值得北京某些板块学习。

楼市下行期，与其问开发商能托底多少，不如先问问自己能给购房者投入多少？

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