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首先是五年期互换利率，比财政大臣9 月 23 日上任之前高出约 100 个基点，这意味着许多贷方此后提高了抵押贷款利率。为了反映这种新的利率环境，我们下调了对未来两年的预测。我们预计明年伦敦市中心黄金地段 (PCL)的价格将下降 3% ，伦敦外围黄金地段 (POL) 的价格将下降 4%，这将打破两个市场一年的增长。

租赁市场的关键问题是这些更加不确定的条件是否会产生更多的新房东或租户。

一方面，不确定性将增加出租物业的供应。这将是由于抵押贷款利率波动导致销售未能兑换的结果，以及业主在未能达到要价后决定在短期内出租他们的房产。与此同时，越来越多沮丧的买家将成为租户，特别是如果他们认为价格下跌将是短暂的。

来自销售市场的买家和卖家涌入的程度将取决于抵押贷款利率的结算地点。5% 和 6% 之间的差异可能会对行为产生重大影响。

如果销售市场疲软创造的房东多于租户，这将给价格带来下行压力，反之亦然。话虽如此，我们预计 PCL 的房地产市场将更不受抵押贷款利率上升的影响，因为富裕人士买家人数增加和国际旅行的回归。今年前九个月，PCL 的现金买家比例为 52%，而 POL 为 30%。

目前，按历史标准衡量，库存水平仍然很低，与去年的五年平均水平(不包括 2020 年)相比，新上市的房产数量下降了约三分之一。与此同时，9 月份在伦敦莱坊注册的新准租户数量比五年平均水平高出 68%。

由于这种不平衡持续的时间超过预期，我们上调了对 2022 年和 2023 年的租金价值预测。我们现在预计 PCL 和 POL 的租金价值将在今年年底上涨 15% 和 12%。我们预计明年两个市场的增长率都将达到 6%，高于 7 月份预测的 3.5%。

PCL 的租金价值在截至 9 月的一年中增长了 18.6%，从 4 月的 29.2% 收窄。在波兰，增长率为 15.4%，低于 4 月份的 23.5%。

关键词： 他们认为 重大影响 房地产市场 不确定性